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夢のマイホームを買うまでには、色々と準備がいります。
資金面は勿論の事ですが、土地がなければ土地から探さないといけない場合もあります。
建売の場合だったら、土地セットで良いかもしれませんが、ハウスメーカーに依頼する場合は、土地から探さないといけません。
しかし、何と言ってもどうやって安く買おうかと言う事ですね。
家を買うとなると、人生ランキングでほぼ上位のお買い物になる事でしょう。
やはり、家電などを買うのと違うので、金額の単位が全然違ってきます。
普段、家電などを購入するのに数百円～数万円の値切りに一生懸命頑張る事でしょう。
ただ家となると金銭感覚がずれてしまうので、数万～数十万の感覚が１００円、１，０００円の感覚になってしまいます。
マイホームとなると色々とハードルが高くなるので、中々踏み込めないという方々が沢山いるのではないでしょうか？
ただアパートの家賃で月額４～8万円辺りを払われているなら、マイホームを考えて良いと思いますよ。
現在は住宅ローンも安いですし、変動金利などで組めば、かなり低金利で組めます。
変動金利は景気が良くなってくると金利が上がるイメージですが、一般的に、どんなに景気が回復しても、最初の所契約の金利から変動金利の幅の上限は定められていますので、べらぼうに上がる事はないのです。
後は、各銀行の契約プランによりますが、基本的には「フラット３５」以外をお勧めします。
どうしてもローンが通らない人はやむを得ないでしょうが、「フラット３５」は現状の金利で考えると高くなると考えられます。
ローンの種類は色々とありますが、現在働いている会社との繋がりだとか、公共料金・給与支払いなどの連動などがあると優待がある場合もあります。
一般的にローンはどれくらいの基準で通るかというと、一般的に年収300万円位が多いと考えると、おおよそ1800～2200万辺りの融資は受けられると思います。
超えた分に関しては、頭金としてご準備が必要となります。
資金面というのが一番重要であらかじめ、予算は決めていた方が確実かと思います。
さて、マイホームを持つに辺り、別れてくるものとして。
・土地を持っている。
・土地を持っていない。
に分かれてきます。
土地を持っている場合に関しても、「宅地」として家が建てられるかなど調べる必要があります。
大半が持っていないという前提で話を進めていきましょう。
まず、立ちふさがるのは「土地探し」でしょうね。
平たく言えば、良い環境の所は「破格に高い」、何もないような所、何かと不便な所は「安い」というわけですね。
現在はインターネット検索がありますので、土地情報を探すのは楽になりました。
不動産情報サイトで「瑕疵あり」や「事故」などと検索すると良いですね。
現在は、情報公開義務が定められているので、「曰く付」の所など、表記しないといけません。表記と言っても「ここで事件がありました」などとあからさまに掲載する事はありませんが（ここ最近はあるかな・・・）、わけあり理由は掲載が義務付けられています。
有名サイトならここでしょう。 大島てる
http://www.oshimaland.co.jp/
ただ、大手不動産会社は、ある程度、情報公開はしているでしょうが、個人でしているような小さな不動産屋さんの場合は、十分隠してくる可能性はあるとの事ですので、十分調査しましょう。
近隣の方に聞いたり、ネットで調べたり、別の不動産会社の方々に聞かれると良いでしょう。
基本的には、自分で調べなくても不動産会社の担当の人に直球で聞くのが一番でしょう。向こうも後々、面倒事になりたくないうえに、大半は良心が働くという前提で話してくれる人がほとんどのようです。
ただ、そういった事故物件・土地などでも、神経の図太い人には、全く問題はありません。気にしない方は、全く気にしないと思いますので、想定の半額以下位で飼える所もあるので、ねらい目と言えばねらい目ですからね。
土地をなるべく安く購入し、家の方に投資するのはかなり妥当ではあります。
だからと言って、事故物件は基本的にはお勧めしませんのであしからず・・・・。
その他、こういうパターンもあります。
近所にヤクザ屋さんや葬儀屋さん等がある場合も価格交渉が出来ることもありますし、初頭から安い場合もあります。
また、近所トラブルが有名な所も交渉のネタにも使えます。
結構確認しておいた方が良いポイントは、ハザードマップです。
山の近くや川・海の近くは結構注意が必要です。
確率的なものとして、山の土砂崩れや海からの津波の確立は、少ないとしても、川の氾濫の確立は、ここ最近は確率が上がってきています。
ここ最近の雨季の時期は、地球の気候の変動でしょうか？雨の量が年々、増してきています。
ちょっとした川などすぐに氾濫します。
基本的に、過去水害があっていないかや、極力川の近くなどは、やめた方が無難です。
ただ、川でなくても、水路みたいなのが近くにあってもちょっとした雨で溢れてくることもよくあります。意外と水路の被害は結構多いのです。
全然、舗装されていない水路などは結構すぐに溢れかえります。
新築を買って、速攻に床上浸水なんてざらにあるようです。
後は、良く売り出しに出ている「分譲地」などもチェックが必要です。
もとがどういった土地だったのか？などしっかりチェックが必要です。
価格があまりに安い所や中々売れなくて、残っている所などは、結構要注意です。
売れ残るには、何かしら理由があります。
まあ、そんな面倒くさい所を探さなくても、土地情報は結構あります。
一番注意しないといけないのは、良い土地の条件の場合は、すぐ売れてなくなります。
土地の価格は数百万～数千万以上の価格なので、一般の金銭感覚で行くと、普通すぐには売れないから保留していて良いだろうって、考えになります。
実はそこがかなりあまいです。
世の中、土地を探している人はごまんといます。
ようは早い者勝ちなのです。
信じられないでしょうが、現状がそんな感じです。
良い土地が見つかったらどうしたらいいか？
お話を進めているハウスメーカーか不動産会社の方に押さえてもらいます。
ローンの仮審査などを出してもいいかもしれませんが、そういった所に、順番待ちに入れないと、まず良い土地のいい条件の所に関しては買えません。
仮に押さえたからと言って、絶対にそこを買わないといけないだとか、内金を払うなどはありません。
あくまで前向きに検討しますってレベルでＯＫです。
本当に良ければ、それで進めればいいですし、良くなければお断りして、次の順番待ちの方に回してあげるというだけの話です。
一般的に土地に安い所は、郊外や道の通りづらい所、山の上の方、何か家を建てるのに何かしら難があるという所は、何かと安いです。
インターネットで調べる場合は、更新履歴などで判断されると宜しいかと思います。
初期登録があまりに期間が長い所や、色んなところに掲載されている所は、何かと不便な所が多いです。
しかし、逆から言えば、こういった所は、なかなか売れないので、価格交渉が大変しやすくなります。
結構な額を減らすことが可能かと思いますが、何かと妥協も必要かと思います。
個人的な狙い目としては「市街化調整区域」の良い条件の所を探すべきです。
市街化調整区域は、基本的には「家」を建てる事が出来ません。
ただし、諸条件に沿った土地なら「宅地」に変える事が申請で出来ます。
昔は、不動産会社がだまして、土地を売ったりして、結局、家が建てられませんでしたなどと騙されてしまう例が多々あったようですが、現在、規律でインターネットに掲載されている「市街化調整区域」で「建築可能」の場合は9割型間違いなく「宅地」に変更が可能かと思います。
ただ、色々申請料金やその他諸経費がかかる上に、「宅地」になるまでに申請して３～４ヶ月位はかかります。
もし、諸経費などを足して、高くなるようだったら、検討すべきです。
諸経費を足してもお得でしたら、十分購入を考えていいかと思います。
後々の税金面なども安く済むのでお勧め致します。
ただ、家を早く作りたいっていう方には、結構我慢強さがいるかもしれませんね。
9割方大丈夫でしょうが、稀に特例でダメになる場合も十分考えられますので、土地契約する際に、「宅地申請不可」の場合、返金契約は必ず結んでおくようにしておきましょう。
そうすれば、時間のロスはありますが、金銭面のロスになることはないかと思いますので、最初の契約はしっかりしておきましょう。
市役所などに聞きに行ってもいいですが、さすがに「絶対に大丈夫です」って回答を得る事は無理かと思います。
基本９９％大丈夫という言葉まで取れれば良いんじゃないでしょうか？
市街化調整区域の条件は、ネットで調べて下さいな。
不動産サイトに掲載されているのは、大半条件を満たしているはずです。
宅地にできないところは、「備考欄」に必ず書いてあるはずです。「宅地不可」「畑」「資材置き場」のみ使用可能などと掲載していると思います。
こういった所は、おそらくどう申請しても、周りの環境が変わらない限り「宅地」の変更は不可能かと思います。
土地探しは、家造りよりかなり困難な作業になるかと思いますが、しっかり検討して探しましょう。
上記で述べたように良い土地が見つかったら、すぐに押さえる事が重要です。
さて、マイホームにあたり、この方法もメジャーです。
「建売」ですね。
現在は、アーネストワンなどのメーカーなどの格安の家があるので、建売が以上に安いです。
更に、建売は売れないと月単位で安くなっていきます（劣化の都合・・・）
販売所も、建ってしまう前に売るのが王道ですが、建った後には1日でも早く売りたいのです。
建売の最大のメリットは、土地が測量もされており外観はもとより家が建っているので、すぐに住める上にその他諸経費が少なくて済みます。
当たり前ですが、土地代セットですので大変お買い得。
建売も人気の所は、瞬時に売れてしまいます。
良いと思ったら、即、交渉に行かないと逃してしまうパターンが多々あります。
この家良いねぇ～って言っていたら、次の日には「制約済み」になっている事なんてざらにあります。
建売のデメリットは、基本的に「妥協」です。
もうすでに出来上がっているので、こうあってほしいという希望が基本的にできませんで、想定の限りなく近い物件を探さないといけません。
まあ、価格が安いんで妥協すっかぁ～ってパターンで数年後後悔するなら、しっかり探すか、ハウスメーカーにしっかりオーダーする事をお勧め致します。
建売に関しても、新築かリフォームかで分かれてくるでしょうが、これに関しては個人の価値観で良いと思います。
例えば、リフォームの家なら10年位住んで、壊して自分で建て直すっていうのも一つの案でもあります。
この場合は、家よりいい場所（土地）であるというのを前提がよろしいですね。
建売を購入の際にも、周りがどういう方々がいるのかなどは、しっかり調査はすべきかと思います。
十分、価格交渉のネタになると思います。
ただ、良い物件の場合は、価格交渉は基本的に難しいかと思いますが、しないよりするべきですね。
さて、本題の「ハウスメーカー」ですね。
土地は見つかって、さて家の設計を考えなければなりません。
しかし、その前にハウスメーカーを決めないといけません。
価格帯の基準で行くと、「坪単価」でいくらっていうので、大幅な額が変わると思います。
ただ、坪単価〇〇万円と表記されていても、×坪数の金額で家が建つことはほとんどないとと考えましょう。
ハウスメーカーの選び所は、まあ、金額でしょうが、後は中身の材質やサービスや構成などでしょうね。
後、最初の基準として、なるべく各上の役職の人を担当にしましょう。
店長以上は必須。
もし、途中で担当替え（一般社員）になった場合は、そこは比較対象のみとして付き合っていきましょう。（まあ、担当さんが気に入ったなら別にかまいませんが・・・やはりある程度役職持っている人が何かと良い条件を出してくれるのは、間違いないです）
ハウスメーカーの違いで同じ家を見積もりさせても、床や柱や壁の中身は異なるでしょうが、金額は大幅に異なります。
違いは家にもよりますが数百万～数千万になることもあります。
もちろん、ハウスメーカーも利益が入りますので、上りを乗せてきます。
一般のハウスメーカーはおおよそ一般の家で500万円前後の上りは最低限とるようにはしているようですが、ローコスト住宅系統になると、100～300万円前後かと思います。
勿論会社なので、ボランティアでは行ってくれませんで、利益は必要です。
ただ、購入側としては、ココの辺りでどう交渉するかに決まっています。
一般のハウスメーカーを選ばれる方は、おそらく金額面はあまり気にしない方々を認識させて頂きますので、ローコスト住宅の前提で進めていきましょう。
ローコスト住宅の価格交渉ですが、担当にもよるでしょうが、初めから「うちは初めから安いので価格交渉は一切受けません」とキッパリ言ってくるスタッフがここ最近は増えてきています。インターネットで交渉はどれくらい可能なの？ってありますが、ほとんどがローコスト住宅では10万円前後できれば上出来！？とあります。
まあ、金銭感覚がずれている中で数千万のうちの10万円前後安くなってもへのツッパリもいらんですよ！かと思います。
一般の買い物で10万円値下げしたっていうなら、大喜びでしょうが・・・・。
そんなの交渉したうちに入りません。
家の価格交渉をするなら、３桁単位を交渉しないと意味がありません。
もちろん、物を削って下げるというのは論外です。
元の現状のまま、交渉しないと意味がありません。
いらないところは省くのは当然ですが、一切妥協なく交渉して夢のマイホームを建てましょう。
価格が安くなったと実感するには、比較対象が必要となります。
ハウスメーカーは色々ありますので、沢山まわっても結構ですが、そのうちから３つ位に絞りましょう。
そして、最終段階の時辺りに２社に絞って、最後に確定が理想。
当たり前ですが、３社とも同じ設計図希望で進めないといけません（ハウスメーカーによって特殊構成は受けてくれないところもあるかもしれません）
後、必要な項目としては、必要オプションは過剰に付けて下さい。「サンルーム」「太陽光パネル」「屋根裏部屋」「屋上」etc
後でつけ損ねて追加料金が取られかねないのが「電源」「照明」「窓」「ＴＶ配線」etcなどの数は必要以上に付けといてください。
ハウスメーカーの注意点は設計する際に「バルコニー」や「屋上」、「廊下」や「玄関入口外」なども当たり前ですが部屋でないのに「坪単価」に含まれます。
特に多いのが、屋上やバルコニーは部屋じゃないから「坪単価」に入らないのじゃないか？と言われる方が多いでしょうが、しっかり入りますので、部屋を広くするか、バルコニーなどを広くするかはそれぞれの好みでしょうが、個人的には、部屋を広くする方がお勧めで、廊下は極力短くする。
屋上がどうしても欲しいなら、多少斜めになっても問題なければ、「屋根」として製図してもらい、水の流れだけしっかりしてもらって柵さえつければ、「坪単価」に入らない屋上が完成します。
見かけが気になる方は、控えてもいいですが、十分問題ないレベルで作ってくれます。
多少斜めの部分に関しては、何か引いて下さいね♪
「坪単価」の計算なしに大きな屋上が出来ますよ。
屋根裏部屋から窓作ってそこから「屋根屋上」に出られるようにすると良いでしょう。
柵がしっかり囲んであるので、全く普通の屋上です。
後はハウスメーカーの比較として、期間に応じての「キャンペーン」を活用する事です。
折角３社比較しているのだから、他社はこういったキャンペーンをしているので、御社はしないのですか辺りの交渉でも十分かと思います。
価格交渉にかんして、いらないキャンペーンなどがあったら、はっきりいらないと言って、別の割引に回してくれ！で良いと思います。
ハウスメーカーや人にもよるかもしれませんが、対応してくれると思います。
例)エアコン１台プレゼントキャンペーンはいらないから、屋根裏部をサービスして辺りでも良いかなぁ～。
価格交渉の第一歩は、他社比較からが一番だと考えます。
３社の中で一番安い所の基準に合わせて、最後の一社に絞ります。
最終的には、すべて価格を合わせて安い基準で１社に持っていくのが理想的です。
それはあなたの腕次第ですが、そんなに難しい交渉ではありません。
家自体は各キャンペーンの移行や他社比較で結構な額を弄れるのではないかとは思いますが、後は外観工事が結構な額がかかります。
普通に２００～３００万円以上の構成をしています。
外観に関しても、家と同様、オプションはフル付けで話を進めていきましょう。
本当に要らないものは、後で外しましょうね。
外観工事に関しては、ハウスメーカー委託の所に依頼すると結構上りを乗せてきます。
と言う事は、別に依頼するわけですね。
それが面倒くさい場合は、担当によっては、別の繋がりも持っている人がいる場合もあるので、紹介してもらうのも良いと思います。（ある一定に行くとハウスメーカー規定違反になるので、社員が罰せられる恐れがあるので、してくれる人としてくれない人が分かれるのでしてくれる人を見抜きましょう。基本的に店長以上クラスを担当にしましょうね）
これだけでも１００万円以上は変わる可能性はあります。
というよりは、外観工事は本当に要らないものを標準的に付いている恐れがあるので、きっちり確認しないといけません。
勝手に要らない木が植わってあったり、コンクリートで全部埋められて、家庭菜園が出来ないなどとトラブルがあっては困るでしょうから、しっかり、完成予想図を見せてもらってくださいね。
まあ、見たところで、出来上がっていたら違っていたという例は多々あるでしょうが・・・。
値引き交渉の基準として、目標は１割を目指しましょう！
それ以上行けば、上出来かと思います。
その他、家に関しては、土地があるなら抽選会などに行くのも手ですが、まあ、サクラも多いうえにまずあたる事は、考え辛いかと思いますが、行くだけ言ってもらってもいいかもしれません。
奇跡的に当たれば、超格安で家が買えますし・・・・。
価格交渉では、当たり前ですが「いやらしい交渉」は逆効果です。
誰でもそうですが、接客する側も気分を害すると、安くできても安くしてくれませんし、良い対応もしてくれません。
折角高いお買い物をするのだからお互いに気分良くした方が良いです。
無理やり安くして、手抜き工事でもされたら、それこそマイナスですからね・・・・。
接客の交渉に関しては詳しくはこちら
http://navelbook.com/
まあ、後よくありがちですが、手抜きをされないように最低限、現場に出て挨拶や差し入れはするべきかと思います。
そんなに高い物を提供する必要はないので、あくまで気持ちを伝えるようにしましょう。
今後のお付き合いもあるかもしれませんで、しっかり対応しておきましょうね。ハウスメーカーの方からしなくてもいいですよと言われてもエチケットレベルでするべきかと考えます。
家が出来るまでは、結構な時間がかかるでしょうが、それだけ楽しみが溜まって良いのではないでしょうか？待つのが苦手な方は、「建売」や「マンション」が妥当でしょうが、何かと妥協が必要になるので、何を取るかは自分次第です。
後は、予算とも向かい合いがあるでしょうし、しっかり計画的にしていく必要があります。
建てた後も、近所付き合いなどもあるでしょうし、その辺りはしっかりしましょうね。
まあ、近所付き合いをしたくない人は初めから近隣が全くいないような所を探すのも手かとは思いますが、それも人それぞれかと思います。
お隣さん位には、引っ越した時にご挨拶を兼ねて、お菓子の詰め合わせ位は持って行った方が良いでしょう。
ペットなどを買っている場合は、初めから言った方が良いでしょうね。
まあ、その他は、“うちはこんな感じです“と言うのを初めからある程度伝えていた方が無難なこともあります。
近所付き合いも、初めは良くても、後から変動する事もあるから、これも人それぞれなので何とも言えません。
あまり、言うとなんですが「運」も必要かもしれませんね・・・・。
最初は人の良さそうでも、後から変貌したり、最初は印象悪くても、後々、すごく良い人だったりと色々あるでしょう。
出来上がってからも、問題ありありでしょうが、是非、夢のマイホームはしっかり検討してみて下さい。
最後に、ハウスメーカーからご案内はあるでしょうが、土地や建物の条件によって、「補助金制度」が多々ありますので、色々活用しましょう。申請するのにお金はかかりますが、それ以上に返ってきますので、面倒臭いでしょうが（ハウスメーカーがしてくれるかな）しっかり申請しましょうね。結構な金額が返ってきますよ。その他、住宅ローン減税などは支払金額の約１０％位が免除されるので、サラリーマンには大変お得ですよね。（まあ、10年間かけてですが）
ここでおまけ
マンションなどを検討の方。結構勘違いされている方は、折角アパートからマンションに移って、家賃から解放ってイメージがあるでしょうが、仮に一括で払うにしてもローンでマンションを購入したとしても、毎月このような金額がかかります。
簡単な一例でこんな感じです。
毎月どれくらいかかるかシミュレーションしてみましょう。 〇さんが検討中の物件（物件価格3,000万円）を、頭金600万円、残金2,400万円に対して30年固定ローンを組んで借りた場合（ボーナス返済なし。金利：年2.50％）、毎月返済は94,829円になります。
このシミュレーションの結果に、前述の税金や保険料負担など、年間でかかるコスト（年30万円なら毎月25,000円）を加味して、現在負担している賃貸マンションの家賃と比較してみると、毎月の費用がどのくらい変わるのか見えてきますね。
マイホームのパターンで考えてみると、確かにマンションは、土地・建物の固定資産税と都市計画税以外に共有部分の修繕を定期的に行うための修繕積立金と共有部分の維持管理を行うための費用を毎月数万円支払うことが義務化されています。 戸建はマンションのように建物のメンテナンスに関しての支払いは義務化されていないので、不動産会社の説明のように、義務化されている支払いは毎年固定資産税と都市計画税を支払うだけといっても間違いではないかもしれません。 ただし、戸建も建物の外壁や屋根などメンテナンスは行う必要があります。建物のメンテナンスを行わないと、建物の劣化が激しくなり、雨漏りなどが発生して建物の寿命が縮まります。 費用や時期はあくまでも目安ですが戸建の場合（室内を除く）のメンテナンス費用や時期は次のようになります。 ・屋根 10～15年 費用60～80万円 ・外壁 10～15年 費用90～120万円 ・シロアリ防止 5年 費用 10～20万円 具体的な予想の目安は建物に使われている建材の種類や立地条件などにより違いがありますが、不動産会社におおよその目安を確認しておきましょう。仮に10年後に建物のメンテナンス工事で費用が120万円かかったとすると、毎年12万円の積立が必要となります。 固定資産税と都市計画税は、最終的に役所で決めることになりますが、不動産会社でもおおよその金額は把握できているので、具体的な金額は不動産会社にご確認ください。
マイホーム取得時にかかるおもな諸費用
マイホームを取得した際には、住宅ローン以外にも下記のようなさまざまな費用がかかります。諸費用の総額は、購入価格の3～8％が目安になり、原則として自己資金で用意するのが一般的です。また、固定資産税などのように、毎年支払う費用もあるので、返済計画を立てる際には注意が必要です。
ローンなどは、現在、金利が果てしなく下がっています。
個人的には、「フラット３５」はお勧めしませんが、どうしてもローンが通らなければそれにするしかありません。現在の金利だったら0.775％辺りの銀行も増えてきていますので、そういった点などもハウスメーカーに聞いてみましょう。
基本的に「フラット３５」ばかり勧めるハウスメーカーはそんなに信用できませんね。
その他、内容によってかかるものあるでしょうが、信頼置けるハウスメーカーを探して、供に支払計画や建築計画を立てていきましょう。
